Wednesday, June 22, 2011

TINJAUAN ATAS KEBIJAKAN PENGENAAN PAJAK TERHADAP RUMAH KOS DI PROVINSI DKI JAKARTA


Bisnis properti yang berkaitan dengan persewaan tanah dan atau bangunan sedang marak belakangan ini. Ada alasan masyarakat baik secara sengaja maupun tidak untuk menyewakan tanah dan bangunan. Sebagian besar dari mereka sengaja membuka bisnis persewaan tanah dan bangunan setelah mengenali potensi keuntungan materi yang besar. Sebagian kecil masyarakat juga hanya sekedar memanfaatkan properti yang menganggur sekaligus mencari tambahan pengasilan untuk menopang hidup keluarganya.

Dalam praktiknya, persewaan yang dilakukan tidak hanya dengan bangunan berbentuk rumah tempat tinggal biasa melainkan juga dapat meliputi bentuk bangunan lain seperti apartemen, kondominium atau kios dan rumah toko (ruko). Di beberapa tempat, lahan kosong pun dijadikan sebagai obyek persewaan.

Belakangan ini, pengenaan pajak terhadap rumah kos menjadi isu yang banyak diperbincangkan dalam masyarakat. Secara yuridis, pajak kos-kosan diatur dalam Pajak Hotel yang termasuk dalam pajak-pajak daerah yang diatur dalam Peraturan Daerah masing-masing provinsi di Indonesia. Pajak ini disebut juga sebagai pajak kos-kosan yang dikenakan terhadap obyek pajak yang pada umumnya merupakan rumah kos yang memiliki kamar sekurang-kurangnya sepuluh buah (sepuluh pintu).

Pada beberapa daerah seperti kota Pekanbaru, pajak kos-kosan dikenakan hanya terhadap rumah kos untuk penyewa non-mahasiswa. Di kota Makassar, pajak ini tidak akan dipungut dari rumah kos yang berada di sekitar Universitas Hasanuddin dan Universitas Negeri Makassar tetapi di semua tempat lainnya. Namun pada contoh normal seperti di provinsi DKI Jakarta, obyek rumah kos disebutkan termasuk dalam Perda No. 7 Tahun 2003 Tentang Pajak Hotel Wilayah Provinsi DKI Jakarta sebagai suatu penginapan atau tempat tinggal jangka pendek.

Setiap provinsi memiliki ciri tersendiri mengenai kriteria yang harus dipenuhi sebuah obyek pajak. Ketentuan-ketentuan tersebut memiliki parameter yang berbeda-beda dan rancu. Sebagian berdasarkan jumlah unit kamar dan sebagian lagi berdasarkan jumlah pendapatan yang diterima oleh subyek pajak dalam satu tahun.

Kebijakan-kebijakan baru tersebut pada umumnya menimbulkan reaksi yang negatif dari Wajib Pajak yaitu orang atau badan pemilik rumah kos yaitu mereka yang telah lama terbiasa tidak membayar pajak berdasarkan peraturan baru tersebut. Alasan keberatan mereka berdasarkan perhitungan rugi yang timbul berkaitan dengan pengurangan pendapatan atau dengan mengambil pilihan tindakan lain untuk menaikkan uang sewa kamar yang juga menimbulkan risiko menurunnya jumlah konsumen.

Sejauh ini, di dalam ketentuan mengenai Pajak Daerah, belum ditulis dengan jelas ketentuan yang mengatur bentuk-bentuk rumah kos yang dimaksud baik dari segi jenis bangunan maupun kondisinya. Pada hakikatnya, rumah kos merupakan tempat penginapan sementara yang tidak ditentukan jangka waktu pemakaiannya. Ada atau tidaknya pemilik kos tinggal di rumah yang sama bisa saja dijadikan alasan mengapa suatu tempat kos disebut sebagai rumah kontrakan. Dalam segi lain, rumah kontrakan pun bisa saja berbentuk vertikal seperti pada sebuah rumah susun atau flat. Ketentuan-ketentuan semacam inilah yang masih menimbulkan kerancuan dalam mendefinisikan rumah kos.

Dalam hal pengenaan pajak, rumah kos merupakan obyek pajak potensial yang disasar oleh beberapa pihak. Selain Pemerintah Daerah melalui Dispenda, ada Direktorat Jenderal Pajak dari Kementerian Keuangan yang juga berkepentingan untuk memungut pajak. Pajak-pajak yang dikenakan oleh Direktorat Jenderal Pajak ialah Pajak Penghasilan (PPh) dan atau Pajak Pertambahan Nilai (PPN).

Di bawah ini terdapat beberapa penjelasan yang berkaitan dengan pajak-pajak seputar rumah kos.

1. Pajak Hotel

Berdasarkan pada Perda No. 7 Tahun 2003 Tentang Pajak Hotel Wilayah Provinsi DKI Jakarta, Pajak Hotel diuraikan sebagai berikut.

Objek Pajak Hotel :

Pelayanan yang disediakan oleh hotel dengan pembayaran. Termasuk :

- Penginapan atau tempat tinggal jangka pendek.

- Pelayanan penunjang lain sebagai pelengkap untuk kemudahan dan kenyamanan.

- Fasilitas olahraga dan hiburan untuk tamu hotel.

- Penyewaan ruang acara / pertemuan.

- Tempat makan atau restoran hotel seperti kafe, kantin, bar, pub, dan lain-lain.

Pengecualian Objek Pajak Hotel :

- Asrama dan pondok pesantren / ponpes

- Fasilitas hotel dan hiburan yang diperuntukkan bukan untuk tamu hotel.

- Agen travel atau agen perjalanan yang berada di hotel.

- Toko, bank, kantor, salon dll yang ditawarkan kepada khalayak umum di hotel.

- Penyewaan rumah, kamar, tempat tinggal atau apartemen yang merupakan fasilitas yang terpisah dari manajemen hotel

Subjek Pajak Hotel : Badan atau orang pribadi yang melakukan pembayaran ke hotel.

Wajib Pajak Hotel (WP) : Pengusaha hotel.

Dasar Pengenaan Pajak Hotel (DPP) : Jumlah pembayaran yang dibayarkan untuk layanan hotel.

Tarif Pajak Hotel : 10% (sepuluh persen)

Masa Pajak Hotel : 1 bulan takwim (satu bulan dihitung penuh) atau sesuai dengan keputusan gubernur yang baru.

Saat Terutang Pajak Hotel : Saat pembayaran ke hotel atas pelayanan hotel termasuk DP.

Sistem Pajak Hotel : Self assessment atau wajib pajak wajib menghitung, melaporkan dan membayar pajak yang terutang sendiri.

Bentuk-bentuk fasilitas penginapan atau tempat tinggal jangka pendek : gubug pariwisata (cottage), motel, pesanggrahan (hostel), motel, rumah penginapan, losmen, hunian wisata atau serviced apartment, pondok wisata dan penginapan remaja termasuk rumah kos atau kos-kosan yang memiliki jumlah kamar lebih dari 10 kamar atau lebih seperti rumah penginapan.

Rumah kos termasuk dalam tempat penginapan jangka pendek yang memungut uang sewa. Persewaan tersebut merupakan potensi ekonomi dalam sebuah transaksi. Pajak ini adalah pajak yang dibebankan kepada penyewa sehingga jumlah total pembayaran sama dengan biaya sewa ditambah pajak daerah. Besaran pajak ini adalah 10% dari nilai transaksi.

2. Pajak Penghasilan (PPh)

Kegiatan yang berkaitan dengan rumah kos secara mutlak dipandang sebagai transaksi persewaan tanah dan bangunan. Aspek pajak yang terjadi yaitu Pemotongan PPh Final berdasarkan UU PPh (UU No. 7/1983 tentang Pajak Penghasilan yang telah diamandemen dengan UU No. 17/2000) pasal 4 ayat 2.

Yang dikenai PPh Final adalah penghasilan (imbalan) berkaitan dengan sewa-menyewa tanah dan bangunan yang bersangkutan. Menurut peraturan ini, bangunan adalah berupa rumah, rumah susun, apartemen, kondominium, gedung perkan-toran, gedung pertokoan, atau gedung pertemuan (termasuk bagiannya), rumah kantor, rumah toko, gudang dan bangunan industri.

Orang pribadi atau perusahaan yang menyewakan tanah dan bangunan akan dikenai PPh yang bersifat final. Yang dimaksud dengan istilah 'final' adalah bahwa atas penghasilan (imbalan) sewa tanah dan bangunan tersebut tidak perlu lagi dihitung PPh-nya di SPT Tahunan PPh si pihak yang menyewakan dan menerima imbalan sewa. Jadi Wajib Pajak (WP) yang menyewakan dan menerima imbalan sewa hanya diwajibkan melaporkan penghasilan tersebut di SPT Tahunan PPh-nya saja PPh-nya tidak perlu dihitung lagi (di SPT Tahunan PPh) sebab sudah dikenakan saat imbalan tersebut diterima baik secara kas atau piutang. Besaran PPh Final tersebut sebanyak 25% dari penghasilan.

3. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Kegiatan menyewakan tanah dan bangunan merupakan salah satu jenis Jasa Kena Pajak (JKP) yang terutang PPN. Kegiatan persewaan akan terutang PPN apabila telah memenuhi tiga syarat secara kumulatif di mana persewaan akan terutang PPN apabila: 1) pihak yang menyewakan tanah dan bangunan sudah dikukuhkan menjadi Pengusaha Kena Pajak (PKP) atau seharusnya dikukuhkan menjadi PKP, 2) penyerahan jasa persewaannya dilakukan di dalam daerah pabean, dan 3) kegiatan persewaan terse-but dilakukan dalam lingkup kegiatan usaha.

Pada prinsipnya semua pengusaha, termasuk peng-usaha persewaan tanah dan bangunan, itu wajib PKP, tak terkecuali orang pribadi namun khusus untuk pengusaha yang masih tergolong Pengusaha Kecil, PPN boleh memilih untuk tidak menjadi PKP. Mereka yang masuk kategori Pengusaha Kecil PPN adalah mereka yang omsetnya dalam satu tahun buku belum lebih dari Rp 600 juta. Jika omsetnya sudah lebih dari jumlah tersebut, maka pengusaha yang bersangkutan tidak dapat lagi memilih alias sudah wajib menjadi PKP. Kewajiban ini berlaku juga buat orang pribadi pengusaha persewaan tanah dan bangunan.

Surat Edaran (SE) Dirjen Pajak No. SE-56/PJ.53/2002 tanggal 29 November 2002, tertulis bahwa apabila seseorang menyewakan ruangan (rumah) untuk jangka waktu lebih dari setahun, maka orang tersebut sudah masuk kategori pengusaha dan jika penghasilan dari usaha persewaan tersebut sudah lebih dari Rp 600 juta setahun, dia sudah wajib PKP.

4. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak bumi dan bangunan (PBB) adalah pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat dari padanya. Dasar pengenaan pajak dalam PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP ditentukan berdasarkan harga pasar per wilayah dan ditetapkan setiap tahun oleh Menteri Keuangan.

Wajib pajak PBB adalah orang pribadi atau badan yang memiliki hak dan/atau memperoleh manfaat atas tanah dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan. Wajib pajak memiliki kewajiban membayar PBB yang terutang setiap tahunnya. PBB harus dilunasi paling lambat 6 (enam) bulan sejak tanggal diterimanya SPPT oleh wajib

Persoalan yang muncul adalah adanya benturan kepentingan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah yaitu terdapat pajak berganda / double taxation antara Pajak Pusat dan Pajak Daerah. Pemerintah Pusat berkepentingan untuk mengamankan penerimaan negara sebagaimana telah diatur di dalam APBN sedangkan Pemerintah Daerah berkepentingan menarik pungutan untuk membiayai pemerintahan di dalam wilayahnya.

Setelah dipelajari penjelasan yang telah diuraikan di atas, terdapat persilangan kepentingan untuk memungut PPN dan Pajak Hotel. Pertanyaan yang muncul dalam ketentuan tersebut yaitu bilamana sebuah rumah kos yang memiki jumlah kamar lebih dari 10 unit namun penghasilan bruto yang didapatkan lebih dari Rp.600.000.000,00. setahun akan dikenakan Pajak Hotel dan PPN. Dengan kata lain, terjadi pajak berganda (double taxation) dalam kasus tersebut. Pajak berganda adalah suatu bentuk kurang efektifnya desain pajak yang memberatkan subyek pajak.

Pemerintah Provinsi DKI Jakarta merancang pajak kos-kosan sebagai upaya intensifikasi penerimaan sehingga dicari sasaran-sasaran baru yang potensial menambah pendapatan daerah. Hambatan yang harus ditanggulangi adalah sulitnya mendata jumlah warteg secara tepat di mana pada saat ini baru tercatat sedikit rumah kosan. Dari penjelasan di atas dapat disimpulkan bahwa pajak mengurangi sumber daya yang dikendalikan oleh pengusaha rumah kos dalam arti uang sewa yang dibayarkan penyewa akan ditambahkan dengan pajak. Pajak yang dibebankan kepada penyewa sama-sama dirasakan berat oleh pemilik rumah kos.

Hambatan bukan saja datang dari pihak Wajib Pajak namun juga bisa berasal dari struktur ekonomi, perkembangan moral dan intelektual penduduk, dan teknik pemungutan pajak itu sendiri. Kerugian yang dapat timbul adalah turunnya permintaan masyarakat dalam pasar rumah kos sehingga menurunkan jumlah kamar kos yang terpakai. Hal tersebut juga dapat mengurangi kemauan pengusaha untuk berwirausaha. Permasalahan lain yang timbul yaitu ketika pengusaha tidak bersedia untuk membayar pajak yang dikenakan.

Pengusaha rumah kos kemungkinan besar melakukan penghindaran pajak yang menjadi hambatan dalam pemungutan pajak sehingga mengakibatkan target penerimaan kas daerah sulit tercapai. Akan tetapi, adanya pasar kebutuhan pokok seperti papan (perumahan) bersifat inelastis di mana peningkatan harga tidak berpengaruh signifikan terhadap jumlah konsumsi. Besaran pajak kos-kosan hanya senilai 10% uang sewa sehingga pajak kos-kosan tidak banyak mengakibatkan turunnya permintaan seperti yang dikawatirkan oleh pengusaha rumah kos.

Pajak pada hakikatnya merupakan iuran rakyat kepada kas negara berdasarkan undang-undang sehingga dapat dipaksakan dengan tiada mendapat balas jasa secara langsung. Pajak dipungut penguasa berdasarkan norma-norma hukum untuk menutup biaya produksi barang-barang dan jasa kolektif untuk mencapai kesejahteraan umum. Sesuai dengan pengertiannya, pajak dibentuk untuk memenuhi adanya kebutuhan untuk belanja barang publik dan distribusi pendapatan kepada orang yang membutuhkan dan pemerintah bertanggung jawab dalam pengelolaannya. Hasil dari penggunaan pajak, termasuk pajak kos-kosan, ialah pembangunan infrastruktur fisik dan sosial di mana manfaat tersebut dinikmati oleh semua orang.

5 comments:

  1. apakah sampai sekarang (oktober 2011) belum ada kebijakan yang mengatur jelas mengenai pajak yang akan dikenakan terhadap penghasilan dari persewaan kamar kos?? jika ada, apakah hanya berdasarkan jumlah kamarnya? bukan dari harga sewa per kamar nya dikali jumlah kamar kos per bulan ? mohon bantuannya. thanks

    ReplyDelete
  2. maaf baru membaca. intinya kebijakan tersebut sudah dijalankan namun bersifat proaktif dari pemilik kos. tujuannya adalah pendapatan daerah. saya kurang paham bagaimana termin pembayarannya. namun dikatakan bahwa jumlah pungutan itu berdasarkan jumlah kamar. terima kasih.

    ReplyDelete
  3. saya mau bertanya pak. jadi sebenarnya pajak hotel atas rumah kos itu sudah ditetapkan di DKI Jakarta sejak tahun 2003 melalui perda DKI Jakarta no 7 tahun 2003 tentang pajak hotel? bukan sejak perda terbaru (perda dki jakarta no 11 tahun 2010 tentang pajak hotel)? jadi sejak tahun 2003, pajak hotel atas rumah kos tersebut sudah dipungut?
    terima kasih atas penjelasannya.

    ReplyDelete
  4. tahun 2003 belum ada diberlakukan terhadap rumah kos. isu ini baru saja muncul belakangan ini. tujuannya adalah pendapatan daerah.

    ReplyDelete
  5. gan saya masih agak kurang jelas.
    bisa dibantu dengan simulasi perhitungan pajak nya?
    karena kalau yang saya tangkap disini, dimisalkan penghasilan sewa diatas 600jt, kita akan dikenakan pajak hotel 10% + pph 25% + ppn + pbb.
    jadi sekitar 1/3 dari penghasilan akan dipotong oleh pajak?

    ReplyDelete

silakan berkomentar